First Regular Session
       
                           Sixty-second General Assembly
       

       LLS NO. 99-0674.01 Debbie Haskins                                              SENATE BILL 99-167 

                                    STATE OF COLORADO
       
       BY SENATOR Perlmutter;
       also REPRESENTATIVE Smith.

       BUSINESS AFFAIRS & LABOR
       

                                                           A BILL FOR AN ACT

101  CONCERNING FORECLOSURE SALES BY PUBLIC TRUSTEES.



                                                                   Bill Summary
       
                   (Note:    This    summary    applies    to    this    bill    as    introduced    and   does
       not       necessarily      reflect      any      amendments      that      may      be      subsequently
       adopted.)

                   Allows    a    public    trustee,    in    cases    where    the    original    evidence   of
       debt     for     a     foreclosure     proceeding     cannot     be     produced,     to     accept     a
       certification     and     indemnification     in     which     an     officer     of     the     financial
       institution     demanding     the     sale     certifies     that    the    institution    is    the    legal
       holder    of    the    evidence    of    debt    and    indemnifies   the   public   trustee   against
       damages    from    the    obligor    if    the    certification    proves    to    be    false.    States
       that    the    public    trustee    is    not    liable    for    a   certification   that   proves   to   be
       false.
                   Directs    the    public    trustee,    prior    to    any    foreclosure    sale   and   upon
       request    of    the   owner   of   an   evidence   of   debt   secured   by   the   deed   of   trust
       being    foreclosed,    to    add    omitted    parties    to    the    mailing   list   and   postpone
       the    original    sale    to    allow    the   owner   of   the   evidence   of   debt   to   republish
       a     notice     of     sale.    Requires    the    public    trustee    to    mail    a    copy    of    the
       republished notice of sale to the required mailing list of interested parties.
                   Clarifies    that    a    foreclosure    sale    may    be    scheduled   upon   notice   to
       the     public     trustee     of     the     granting     of     relief    from    the    automatic    stay
       provisions of title 11 of the federal bankruptcy code.
                   Allows   a   lienor   whose   lien   is   recorded   after   the   filing   of   the   notice
       of    election    and    demand    for    foreclosure    to    redeem,   but   requires   a   deposit
       with    the    public   trustee   of   an   amount   equal   to   $100   multiplied   by   the   total
       number     of     days     the     redemption     period     is     extended    due    to    the    lien.
       Specifies    that    if    the    lienor   fails   to   redeem,   the   amounts   deposited   shall   be
       paid over in full to the last redeeming party.
                   Specifies    a    procedure    for    termination    of    an    interest   of   an   omitted

       [ ] denotes HOUSE amendment. { } denotes SENATE amendment.
       Capital letters indicate new material to be added to existing statute.
       Dashes through the words indicate material to be deleted from existing statute.
       
       Page 2
       party    who    is    a    judgment    lien    creditor   or   a   party   with   a   lien   other   than
       through    a    deed    of    trust    or   a   mortgage   recorded   prior   to   the   recording   of
       the    notice    of    election    and    demand    for    foreclosure.    Specifies    the   contents
       of    the    notice   to   the   omitted   party,   including   that   the   omitted   party   has   the
       opportunity    to    acquire    such    holder's    certificate    of    purchase    or    title   for   a
       specified price.

       

    1  Be it enacted by the General Assembly of the State of Colorado:

    2              SECTION      1.      38-38-101     (1),     (7),     and     (9),     Colorado     Revised

    3  Statutes, are amended to read:

    4              38-38-101.    Owner    of    evidence    of    debt    may    elect   to   foreclose   -

    5 notice    -    record    of    sale    -    withdrawal.    (1)    Whenever    the    owner    of   an

    6  evidence    of    debt    which    is   secured   by   a   deed   of   trust   containing   a   power

    7  of    sale    declares   a   violation   of   any   of   the   covenants   of   such   deed   of   trust

    8  and    elects    to    advertise    all    or    a    portion   of   the   property   therein   described

    9  for     sale,     such     owner    shall    file    with    the    public    trustee    of    the    county

 10  wherein such property is located:

 11              (a)    Two    notices    of    election    and    demand    for   sale,   which   shall   be

 12  originally    executed    by    the   owner   of   the   evidence   of   debt   which   is   secured

 13  by such deed of trust or the agent or attorney for such owner;

 14              (b)    (I)    The    original    evidence    of    debt,    such    as    a    note   or   bond;

 15  EXCEPT THAT, IN THE EVENT THE ORIGINAL EVIDENCE OF DEBT CANNOT BE

 16  PRODUCED, THE PUBLIC TRUSTEE SHALL ACCEPT, IN LIEU THEREOF, ONE OF

 17  THE FOLLOWING:

 18              (A)   A  CERTIFICATION  AND  INDEMNIFICATION  WHICH  HAS  BEEN

 19  EXECUTED  BY  A  PRESIDENT  OR  A  VICE  PRESIDENT OF, OR BY ANOTHER

 20  OFFICER   AUTHORIZED   BY  THE  BOARD  OF  DIRECTORS  OF,  A  BANK,  AS

 21  DEFINED    IN   SECTION   11-1-102   (2),   C.R.S.,   AN   INDUSTRIAL   BANK,   AS


       Page 3

    1  PROVIDED  FOR  IN  ARTICLE  22  OF  TITLE  11, C.R.S., A SAVINGS AND LOAN

    2  ASSOCIATION  APPROVED  TO OPERATE UNDER ARTICLES 40 TO 46 OF TITLE

    3  11, C.R.S., A FEDERAL HOUSING ADMINISTRATION APPROVED MORTGAGEE,

    4  OR A FEDERALLY CHARTERED CREDIT UNION OPERATING IN COLORADO OR

    5  A  STATE-CHARTERED  CREDIT  UNION,  AS  DEFINED  IN  SECTION 11-30-101,

    6  C.R.S.,  OR  WHICH  HAS  BEEN DULY AUTHORIZED BY ANY AGENCY OF THE

    7  FEDERAL  GOVERNMENT  OR BY ANY FEDERALLY CREATED CORPORATION

    8  WHICH  ORIGINATES,  GUARANTEES,  OR  PURCHASES  LOANS,  CERTIFYING

    9  THAT SUCH INSTITUTION IS THE LEGAL HOLDER OF THE EVIDENCE OF DEBT

 10  AND INDEMNIFYING THE PUBLIC TRUSTEE AGAINST DAMAGES AND CLAIMS

 11  OF  THE  OBLIGOR  UNDER  SUCH  EVIDENCE  OF  DEBT,  IN  THE  EVENT THE

 12  CERTIFICATION  OF  SUCH  INSTITUTION SHALL BE PROVED TO BE FALSE; or

 13  in lieu thereof,

 14              (B)    A    corporate    surety    bond    issued    by    a    company    authorized   to

 15  issue    such    bonds    in    the    state    of   Colorado   in   one   and   one-half   times   the

 16  face amount of such original evidence of debt.

 17              (II)   THE   PUBLIC  TRUSTEE  SHALL  HAVE  NO  LIABILITY  FOR  ANY

 18  CERTIFICATION FILED PURSUANT TO THIS PARAGRAPH (b) THAT PROVES TO

 19  BE FALSE.

 20              (c)    The    original    deed   of   trust   securing   such   evidence   of   debt   or   a

 21  copy    thereof    certified    as   true   and   correct   by   the   county   clerk   and   recorder

 22  of the county where such deed of trust was recorded;

 23              (d)    A    certificate    executed    by    the    owner    of    the   evidence   of   debt

 24  secured    by    such    deed    of    trust,    or    the   agent   or   attorney   for   such   owner,

 25  which    states    to    the    best    of    the    knowledge    of   the   person   executing   such

 26  certificate     the     name    and    address    of    the    current    owner    of    the    property


       Page 4

    1  described in the notice of election and demand for sale;

    2              (e)    An    affidavit    executed    by    the    owner    of    the    evidence   of   debt

    3  secured    by    such    deed    of    trust,    or    the   agent   or   attorney   for   such   owner,

    4  which     states     the    outstanding    principal    balance    due    and    owing    upon    the

    5  evidence of debt secured by such deed of trust; and

    6              (f)    A    list    specifying    the    names   and   addresses   to   which   all   notices

    7  required     by     this     article     shall     be     mailed,    which    may    be    amended    or

    8  supplemented    in    writing   prior   to   the   dates   required   for   the   mailing   of   such

    9  notices  OR  AS PROVIDED FOR IN PARAGRAPH (c) OF SUBSECTION (7) OF THIS

 10  SECTION.

 11              (7)   (a)   The   public   trustee,   within   ten   days   after   the   date   of   the  first

 12  publication    of    the    notice    of    sale,    shall   mail   a   copy   of   such   notice   as   it

 13  appeared     in     a     newspaper     of     general    circulation    to    the    grantor    at    the

 14  address    given   in   the   deed   of   trust,   and   the   public   trustee   shall   also   mail   a

 15  like    notice    to    each    person    who   appears   to   have   acquired   a   record   interest

 16  in     the     property     described     in     such     notice     of     sale    subsequent    to    the

 17  recording    of    such    deed    of    trust,    whether   by   deed,   mortgage,   judgment,   or

 18  any    other    instrument    of    record,    and,    if    the    foreclosing    party    has   a   lien

 19  with    priority    over    the    lessee    or    lessees    who    have    unrecorded    possessory

 20  interests     in     the    property    being    foreclosed    and    desires    to    terminate    such

 21  possessory     interests     with     the     foreclosure,    as    evidenced    by    the    inclusion

 22  of    the    names   of   the   lessee   or   lessees   or   the   occupant   or   occupants   in   the

 23  list    supplied    the    public    trustee    pursuant    to    subsection    (1)   of   this   section,

 24  the    public    trustee   shall   also   mail   such   a   notice   to   the   lessee   or   lessees   of

 25  the    premises    as    provided    in    section    38-38-305   (1.5).   Such   notice   shall   be

 26  mailed    to    such    person    at   the   address   given   in   the   recorded   instrument,   or,


       Page 5

    1  if    such    notice    is   being   sent   to   the   lessee   or   lessees   of   the   premises,   such

    2  notice     shall     be     mailed    as    provided    in    section    38-38-305    (1.5).    Postage

    3  costs     under     this     section     shall     be     part     of     foreclosure     costs.    If    such

    4  recorded    instrument    does    not    give    such   address   or   if   only   the   county   and

    5  state    are    given    as   the   address   of   such   person,   it   will   not   be   necessary   to

    6  mail   any   notice   to   such   person.   It   is   not   necessary   to   mail   a   copy   of   said

    7  printed    notice    to    any    person    whose    interest    does   not   appear   of   record   at

    8  the time said notice of election and demand for sale is recorded.

    9              (b)    At    the    request    of   the   owner   of   an   evidence   of   debt   which   is

 10  secured     by     the    deed    of    trust    being    foreclosed,    the    public    trustee    shall

 11  correct    any    errors    in    the    published    notice    of   sale   and   shall   postpone   the

 12  original    sale   to   a   future   date   so   as   to   permit   a   corrected   notice   of   sale   to

 13  be     published     in     accordance     with     subsection    (6)    of    this    section,    which

 14  future    date    may    be    subsequent    to    the    expiration    of    the    sixty-day   period

 15  prescribed    by    section    38-38-108    (1),    if    necessary,    but    in    no    event   later

 16  than    thirty    days    after    the    fifth   publication   of   the   corrected   notice   of   sale.

 17  The    public    trustee    shall    mail   a   copy   of   the   corrected   notice   of   sale   as   it

 18  appears    in    a    newspaper    of    general   circulation   within   ten   days   of   the   first

 19  correct   publication   in   the   same   manner   as   set   forth   in   paragraph   (a)   of   this

 20  subsection     (7).     On     the    originally    scheduled    sale    date    as    stated    in    the

 21  incorrect    publication    of    the    notice    of    sale,    the    public    trustee   shall   make

 22  an oral announcement of the date and time of said postponed sale.

 23              (c)  PRIOR  TO  ANY  SALE,  AT  THE  REQUEST OF THE HOLDER OF AN

 24  EVIDENCE  OF  DEBT  WHICH  IS  SECURED  BY  THE  DEED  OF TRUST BEING

 25  FORECLOSED,  THE PUBLIC TRUSTEE SHALL ADD OMITTED PARTIES TO THE

 26  MAILING  LIST  PROVIDED  TO  THE PUBLIC TRUSTEE AND SHALL POSTPONE


       Page 6

    1  THE  ORIGINAL SALE TO A FUTURE DATE SO AS TO PERMIT THE HOLDER OF

    2  THE EVIDENCE OF DEBT TO REPUBLISH A NOTICE OF SALE IN ACCORDANCE

    3  WITH   SUBSECTION   (6)  OF  THIS  SECTION.  SUCH  FUTURE  DATE  MAY  BE

    4  SUBSEQUENT TO THE EXPIRATION OF THE SIXTY-DAY PERIOD PRESCRIBED

    5  BY  SECTION  38-38-108  (1),  IF  NECESSARY,  BUT  IN NO EVENT SHALL IT BE

    6  LATER   THAN   THIRTY   DAYS   AFTER   THE   FIFTH   PUBLICATION  OF  THE

    7  REPUBLISHED  NOTICE OF SALE. THE PUBLIC TRUSTEE SHALL MAIL A COPY

    8  OF  THE REPUBLISHED NOTICE OF SALE AS IT APPEARS IN A NEWSPAPER OF

    9  GENERAL CIRCULATION WITHIN TEN DAYS AFTER THE FIRST REPUBLICATION

 10  DATE  IN  THE  SAME  MANNER  AS  SET  FORTH  IN  PARAGRAPH  (a) OF THIS

 11  SUBSECTION  (7).  ON  THE ORIGINALLY SCHEDULED SALE DATE AS STATED

 12  IN  THE FIRST PUBLICATION OF THE NOTICE OF SALE, THE PUBLIC TRUSTEE

 13  SHALL  MAKE  AN  ORAL ANNOUNCEMENT OF THE DATE AND TIME OF SAID

 14  POSTPONED SALE.

 15              (9)    All    notices   which   the   public   trustee   is   required   by   law   to   mail

 16  pursuant    to    this    article    shall    be    mailed    to    the    names    and   addresses   set

 17  forth    on    the    list,    as    amended    or    supplemented,   required   by   paragraph   (f)

 18  of   subsection   (1)   of  this  section  OR  AS  PERMITTED  BY  PARAGRAPH  (c)  OF

 19  SUBSECTION    (7)    OF    THIS    SECTION.    The    public    trustee    shall   have   no

 20  liability    for    any    errors    or    omissions    in   the   names   and   addresses   set   forth

 21  on said list, as amended or supplemented.

 22              SECTION       2.      38-38-109      (4),      Colorado      Revised      Statutes,      is

 23  amended to read:

 24              38-38-109.     Continuance     of     sale.     (4)     (a)     In    the    event    that    a

 25  foreclosure    sale    is    held    in    violation    of    the    automatic    stay    provisions   of

 26  Title   11   of   the   federal   bankruptcy   code   of   1978,   as   amended,   and   an   order


       Page 7

    1  is     subsequently     entered     by    a    bankruptcy    court    of    competent    jurisdiction

    2  dismissing   the   bankruptcy   case  OR  AN  ORDER  GRANTING  THE  HOLDER  OF

    3  THE  EVIDENCE  OF  DEBT  RELIEF  FROM  THE AUTOMATIC STAY, the original

    4  evidence   of   debt,   such   as   a   note   or   bond,   and   the   deed   of   trust,   mortgage,

    5  or     other     lien    shall    immediately    be    deemed    reinstated.    Such    reinstatement

    6  shall     be     confirmed     by     endorsement     of     the     public     trustee     or    sheriff,

    7  although     the    failure    to    so    endorse    shall    not    affect    the    validity    of    the

    8  reinstatement.       Immediately       upon       reinstatement,       the       power      of      sale

    9  provided    therein,    if    any,    shall    be    deemed    revived.    The   endorsement   shall

 10  be in substantially the following form:



 11              The    undersigned,    as                      (Public   Trustee)      (Sheriff)                  for

 12  the                           ,   county   of                  ,   state   of   Colorado,  by  this  endorsement,

 13  hereby    confirms    the    reinstatement    of    this                               (evidence   of   debt)

 14  (deed    of    trust)    (mortgage)    (lien)                                       in   accordance   with   the

 15  requirements of section 38-38-109 (4) (a), Colorado Revised Statutes. 



 16  Date:       



 17          Signature     

 18          (Public Trustee)  (Sheriff)      

 19     For the          ,

 20     County of        ,

 21     State of Colorado. 



 22              (b)    (I)    If    the   owner   of   the   original   evidence   of   debt   and   deed   of


       Page 8

    1  trust,    mortgage,    or    other    lien    reinstated    pursuant    to    paragraph   (a)   of   this

    2  subsection     (4)     notifies     the     public     trustee    or    sheriff    in    writing    of    the

    3  dismissal  of  the  bankruptcy  case  OR  AN  ORDER  GRANTING  THE  HOLDER  OF

    4  THE  EVIDENCE  OF  DEBT  RELIEF  FROM  THE  AUTOMATIC STAY within sixty

    5  days    of    the    date   on   which   the   foreclosed   property   is   no   longer   subject   to

    6  such     automatic     stay,     the     public     trustee     or     sheriff     shall     set     a     new

    7  foreclosure      sale      date     at     least     twenty-four     days     but     not     more     than

    8  thirty-nine    days    after    the    date    on    which    the   official   receives   such   notice.

    9  Within ten days of receiving such notice:

 10              (A)     The     public     trustee     or     sheriff     shall    mail    a    notice    of    the

 11  rescheduled    foreclosure    sale    to    each    person    who   was   entitled   to   notice   of

 12  the original foreclosure sale; and

 13              (B)    The    public    trustee   or   sheriff   shall   advertise   such   sale   one   time

 14  only    in    a    newspaper    of    general    circulation    in    the    county    in    which   the

 15  property is located.

 16              (II)   All   expenses   of   such   notice   and   advertising   shall   be   part   of   the

 17  foreclosure costs.

 18              SECTION       3.      38-38-303      (2),      Colorado      Revised      Statutes,      is

 19  amended to read:

 20              38-38-303.     Time     of     redemption     by     lienor.     (2)     No     lienor    is

 21  entitled    to    redeem    unless    his    OR    HER    lien    appears    by   instruments   duly

 22  recorded    or    filed    as    permitted    by    law    and    unless,    within   the   redemption

 23  period   provided   for   in   section   38-38-302,   he   OR   SHE   files   a  notice  with  the

 24  public    trustee    or    sheriff    making   the   sale   attaching   a   true   and   correct   copy

 25  of    such    recorded   instruments   evidencing   his   OR   HER   lien   with   evidence   of

 26  recording    affixed    by    the    county    clerk    and    recorder's    office    and    advising


       Page 9

    1  of    his    OR   HER   intention   to   redeem.   No   lienor   shall   be   entitled   to   redeem

    2  under    this    section    unless    his    OR    HER    lien    appears   by   an   instrument   so

    3  recorded     or     filed    prior    to    the    expiration    of    the    period    of    redemption

    4  provided  for  in  section  38-38-302
  TO  THE  DATE  OF  THE RECORDING OF THE

    5  NOTICE OF ELECTION AND DEMAND WHICH COMMENCED THE FORECLOSURE

    6  ACTION AS PROVIDED FOR IN SECTION 38-38-101, UNLESS SUCH REDEEMING

    7  LIENOR, WHOSE LIEN APPEARS OF RECORD AFTER THE FILING OF THE NOTICE

    8  OF   ELECTION  AND  DEMAND,  DEPOSITS  WITH  THE  PUBLIC  TRUSTEE  AN

    9  AMOUNT  EQUAL  TO  ONE HUNDRED DOLLARS MULTIPLIED BY THE TOTAL

 10  NUMBER  OF DAYS THE REDEMPTION PERIOD SHALL BE EXTENDED DUE TO

 11  SUCH  LIEN.  THE  REDEEMING  LIENOR  SHALL MAKE SUCH DEPOSIT IN THE

 12  FORM  REQUIRED  BY  SECTION  38-37-108  AT  THE  TIME  OF  THE FILING OF

 13  SUCH  LIENOR'S  NOTICE  OF  INTENT TO REDEEM. IF SUCH LIENOR FAILS TO

 14  REDEEM,  THE  AMOUNTS DEPOSITED SHALL BE PAID OVER IN FULL TO THE

 15  LAST REDEEMING PARTY.

 16              SECTION     4.     38-38-506,     Colorado     Revised     Statutes,    is    amended

 17  BY THE ADDITION OF A NEW SUBSECTION to read:

 18              38-38-506.   Omitted   parties.   (5)   (a)   IF   THE   OMITTED   PARTY  IS  A

 19  JUDGMENT LIEN CREDITOR OR OTHER PARTY HAVING A LIEN OTHER THAN

 20  THROUGH  A  DEED  OF  TRUST  OR  MORTGAGE  RECORDED  PRIOR  TO  THE

 21  RECORDING  OF  THE  NOTICE  OF  ELECTION AND DEMAND, SUCH OMITTED

 22  PARTY'S INTEREST IN THE PROPERTY MAY BE TERMINATED IF THE HOLDER

 23  OF THE CERTIFICATE OF PURCHASE:

 24              (I)  RECORDS THE OMITTED LIENOR NOTICE IN THE REAL PROPERTY

 25  RECORDS IN WHICH THE PROPERTY BEING FORECLOSED UPON IS LOCATED;

 26  AND


       Page 10

    1              (II)   WITHIN  TEN  DAYS  THEREAFTER,  SENDS  BY  REGISTERED  OR

    2  CERTIFIED  MAIL, RETURN RECEIPT REQUESTED, POSTAGE PREPAID TO THE

    3  OMITTED PARTY AT THE ADDRESS SPECIFIED ON THE RECORDED DOCUMENT

    4  GIVING   RISE  TO  THE  OMITTED  PARTY'S  LIEN  INTEREST  A  COPY  OF  AN

    5  OMITTED  LIENOR  NOTICE  CONTAINING  THE  INFORMATION  SPECIFIED IN

    6  PARAGRAPH (b) OF THIS SUBSECTION (5).

    7              (b)  THE  OMITTED  LIENOR  NOTICE  SENT  TO  THE  OMITTED PARTY

    8  SHALL  SET  FORTH  THAT  SUCH OMITTED PARTY WAS OMITTED FROM THE

    9  MAILING LIST PROVIDED TO THE PUBLIC TRUSTEE AND SHALL NOTIFY THE

 10  OMITTED PARTY THAT THE OMITTED PARTY SHALL HAVE THE OPPORTUNITY

 11  TO ACQUIRE SUCH HOLDER'S CERTIFICATE OF PURCHASE OR TITLE TO THE

 12  PROPERTY IN THE EVENT ALL PERIODS OF REDEMPTION HAVE EXPIRED FOR

 13  AN  AMOUNT  EQUAL  TO  THE HOLDER'S BID, PLUS SUCH AMOUNTS AS THE

 14  HOLDER OF THE CERTIFICATE OF PURCHASE WOULD BE ENTITLED TO CLAIM

 15  UNDER   SECTION  38-38-301,  FOR  A  PERIOD  OF  THIRTY  DAYS  AFTER  THE

 16  DATE  OF  THE RECORDING OF SUCH NOTICE. THE OMITTED LIENOR NOTICE

 17  SHALL   CONTAIN   THE  PUBLIC  TRUSTEE  SALE  NUMBER  AND  THE  SAME

 18  INFORMATION AS REQUIRED BY SECTION 38-38-101.

 19              SECTION     5.     Safety     clause.    The    general    assembly    hereby    finds,

 20  determines,     and     declares     that     this     act     is    necessary    for    the    immediate

 21  preservation of the public peace, health, and safety.



Amendment added to SB167 on Thursday 1/28/1999
Amend printed bill, page 9, strike lines 4 through 14 and substitute
the following:
"FORECLOSURE SALE OF THE PROPERTY.".
Page 10, strike lines 14 and 15 and substitute the following:
"UNDER SECTION 38-38-301, UPON THE EXPIRATION OF THE OWNER'S
REDEMPTION PERIOD OR THIRTY DAYS AFTER THE DATE OF THE RECORDING
OF SUCH NOTICE, WHICHEVER IS LATER.  THE OMITTED LIENOR NOTICE".